Bewertungsverfahren

Ein Immobiliengutachten führt zum Verkehrswert einer Immobilie. Dieser Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der sich ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen lässt (verkürzt § 194 BauGB).

Die Gutachtenerstellung unterliegt strengen gesetzlichen Vorschriften, die einzuhalten und auch überprüfbar sind.

Je nach Art der Immobilie werden unterschiedliche, aber dennoch zugeordnete Verfahren angewendet.

Ertragswertverfahren - normiertes Verfahren
Sachwertverfahren - normiertes Verfahren
Vergleichswertverfahren - normiertes Verfahren
Residualwertverfahren - nicht normiertes Verfahren

Für Immobilien, die ausschließlich über Erträge, also Mieten gehalten werden, wird das Ertragswertverfahren angewendet und das Sachwertverfahren als unterstützendes Verfahren gewählt.
Sollten genügend Kaufpreissammlungen beim Gutachterausschuss vorliegen, ist das Vergleichswertverfahren zu wählen. Dabei kommt es darauf an, dass hinreichend zu vergleichende Faktoren gegeben sind.
Beim Sachwertverfahren steht vordergründig die Bewertung nach Bruttogrundflächen an. Hier wird dann die Masse des Gebäudes, das Alter und der Zustand bewertet. Beim Residualwertverfahren (Rest) wird die Grundstücksfläche minus Abrisskosten zu Grunde gelegt.


Freier Sachverständiger für Immobilienbewertung
Bodo R. Hänsch
Dipl.-Verwaltungswirt (FH)